作者：李安华主任

针对危旧改中常见的问题，根据《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》及其《补充规定》等政策规定，本律师现归纳并回答如下：

一、小区进行危旧房改造，签字同意的产权人达到多少比例可获得主管部门的改造批准？

答：分不同情形，小区达到以下产权人同意比例的可获得主管部门的改造批准：1、大阪结构的住房，有三份之二及以上住房产权人同意改造的； 2、经鉴定为危旧房的砖混结构预制空心板住房有三份之二及以上住房产权人同意改造的；3、以上两种情形以外的其他危旧改住房有95％ 及以上住房产权人同意改造的。

二、小区同意改造的产权人达到规定比例，但极少数或有个别产权人不同意或不签改造安置补偿协议怎么办？

答：可以采取先易后难、分期或分片式的方式推进改造工作。

三、危旧改项目选择代建单位、施工单位是否必须进行公开招标程序？

答：危旧改项目的建设资金来源于职工群众自筹，建设单位可以自主决定是否通过招投标的方式选择代建单位，可以自主决定采用公开招投标或邀请招标的方式选择施工单位。

四、改造范围内有办公、科研等公有住房的，是否要缴纳土地出让金？

答：改造范围内有办公、科研等公有房屋的，该部分房屋使用的土地不需要缴纳土地出让金；公房的还建房性质仍是公房。

五、危旧房改住房改造项目的土地出让金缴纳有困难，是否可以缓缴？

答：危旧房改住房改造项目的土地出让金可分两种方式缴纳：一是签订土地出让合同30日内一次性缴纳全部地价款；二是分期缴纳，即第一期为签订土地出让合同30日内，缴纳50％的地价款，余款须在签订土地出让合同之日起一年内付清。

六、按规定需拆迁前将危旧房评估值等额资金存入指定银行账户作为第三方监管资金，该资金什么情况下可以免缴？

答：经全体拟改造危旧房改住房产权人同意，建设单位或者代建单位可以免缴第三方监管资金。涉及改造的危旧公有房屋，经房屋产权单位同意，可以免除缴存第三方监管资金。

七、危旧改项目是否可以配套建设商业用房？面积比例可以是多少？ 

答：在符合城市规划前提下，危旧房改住房项目可按项目新建住房总建筑面积5 ％ 左右的比例配建商业设施，条件允许的可以适当提高比例，但最大不得超过10％ 

八、危旧改项目配建的商业设施是否可以对外出售？

答：建设单位可将配建的商业设施向个人或单位公开出售，在同等条件下可优先向代建单位出售，凭供应合同和当地房改部门出具的商业设施供应名单确认函等材料，依法缴纳土地出让价款及相关税费后，参照非还建住房办理不动产权证，配套商业设施处置所得的收益用于冲减改造项目的成本费用。

九、项目的车位和车库的销售、出租收益如何处理？

答：车位或车库的建设成本原则上纳入项目的建设成本，销售所得收入用于冲减项目成本，出租所得收益归全体业主享有。

十、原产权房单位组织的加建面积是否可计入还建面积？ 

答：在自治区政府危旧改的暂行办法政策实施前，由原土地使用单位统一组织扩建且已交付使用，但尚未办理房屋所有权证的住房扩建面积，经有资质的房产测绘机构测量，扩建面积计入置换的房改住房建筑面积和住房档案，并作为住户已享受的住房建筑面积；同时房改住房产权人应缴清扩建部分的建筑面积房款。