在商品房预售交易中，买受人如选择通过向银行按揭方式购房的，银行会要求借款人以所购房屋为贷款提供抵押担保，但因房屋仍在建设无法办理抵押权登记，故只能先办理“抵押权预告登记”，待取得房屋不动产权证书后再办理抵押权登记来最终设立抵押权。自《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下简称“担保解释”）施行以来，关于预售商品房的抵押权预告登记制度的效力及优先受偿权得到了明确适用及界定，但各地方法院对法条的不同理解与适用导致了对开发商阶段性担保责任承担的裁判观点不一致，本文以期从《民法典》及《担保解释》对抵押权预告登记效力的规定出发，探讨抵押权预告登记制度对开发商阶段性担保责任的影响。
一、《担保解释》对抵押权预告登记的规定
《担保解释》第五十二条第一款
当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
该解释的实施，对法律实务中一直争论不休的抵押权预告登记的效力、如何处理预告登记的抵押物以及抵押权人是否对预告登记的抵押物享有优先受偿权进行了界定及适用，明确以建筑物所有权完成首次登记为抵押权预告登记中抵押权人享有优先受偿权的区分标志，在一定程度上统一了司法实务的观点，避免了争议。但这也带来了新的实务问题：开发商办理首次登记后，是否仍需要按照担保合同的约定承担阶段性担保责任，各地方法院对此也有不同的裁判认定。
二、法院对开发商阶段性担保的裁判观点
（一）开发商虽已办理首次登记，但根据合同约定，仍需要承担担保责任。
【案例一：中国银行股份有限公司西安长安路支行与刘飞、绿地集团浐灞实业有限公司金融借款合同纠纷，（2021）陕01民终15676号】
法院认为，原、被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于原告要求判令被告绿地浐灞公司对被告刘飞上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，因根据合同约定，被告绿地浐灞公司应对被告刘飞所借款项承担连带保证责任，故对原告此诉讼请求依法亦予以支持。
【案例二：中国工商银行股份有限公司武汉蔡甸支行与刘元军、陈燕金融借款合同纠纷，（2021）鄂0114民初468号】
法院认为，被告武汉市蔡甸区建新房地产开发公司为被告刘元军、陈燕的上述债务提供阶段性连带担保，结合合同关于保证条款的约定，该担保期限应在原告中国工商银行股份有限公司武汉蔡甸支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日终止。虽本案中抵押权自预告登记之日起设立，但不符合前述合同关于期限届满需满足的条件，故应视为该终止期限未届满，故原告要求被告承担连带保证责任的请求，符合法律规定，依法予以支持。
（二）银行获得抵押权的合同目的已经实现，开发商不需要再承担担保责任。
【案例三：中国工商银行股份有限公司南宁市五象支行、罗佳朋等金融借款合同纠纷，（2021）桂0109民初1735号】
法院认为，根据双方约定和行业惯例，开发商阶段性担保本质和最终目的是为保证个人按揭贷款银行在未取得抵押权之前所设立的一种担保，开发商的阶段性担保责任的终止、到期或免除之日为个人按揭贷款银行取得抵押权之日。具体本案，现依据法律规定，原告就案涉房屋的抵押权已经自预告登记之日（即2018年11月1日）起设立，依法可行使优先受偿权。依据法律规定和双方约定，原告的合同目的已经实现，南宁碧桂园公司对原告的担保责任已经终止、到期、免除，原告主张南宁碧桂园公司继续承担阶段性连带担保责任没有事实和法律依据。
【案例四：中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海市分行与罗伟健、珠海市斗门忠信房产开发有限公司金融借款合同纠纷，(2020)粤0402民初4653号】
法院认为，涉案抵押物已经办理所有权首次登记及抵押预告登记手续，邮储银行对处置涉案房产所得价款，享有优先受偿权。根据《开发商合作及担保协议》，邮储银行的担保期限为自贷款发放之日起至邮储银行取得抵押登记证明之日止。邮储银行在《开发商合作及担保协议》中的合同目的已经实现，邮储银行仍主张珠海忠信公司对涉案债务承担连带责任，无异于过分加重珠海忠信公司负担，有违公平，本院对邮储银行主张珠海忠信公司对涉案债务承担连带责任的请求不予支持。
三、案例浅析
（一）《民法典》实施前设立的抵押权预告登记的效力，是否能适用《民法典》及《担保解释》。
根据法无溯及力原则，《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用《物权法》等旧法，这也是部分法院依照《物权法》相关观点认为抵押权预告登记情形下银行未取得抵押权，故仍需要严格按照担保合同的约定，在正式的抵押登记证明未办妥情况下判决开发商仍需要承担连带担保责任的裁判依据。
但抵押权预告登记制度在《民法典》及《担保解释》实施前，其效力在理论界一直存在争议，法院对于抵押权预告登记能否产生抵押权效力的裁判观点也存在差异。因此部分法院认为在《民法典》施行之前，旧法对“预告登记权利人对登记房屋是否享有优先受偿权”没有明确规定，因此，应该适用《担保解释》第五十二条第一款，在满足条件的情况下，预告登记权利人于预告登记之日起即享有抵押权，银行的获得抵押权的合同目的已经实现，也就不需要开发商再行承担阶段性担保责任。
以上两种裁判观点均有其法律及法理依据，本文更赞同第二种裁判观点，即银行获得抵押权的合同目的已经实现，开发商不需要再承担担保责任。首先，从开发商阶段性担保的法律定位来看，其为开发商为担保购房人按期按约还款而向银行提供的连带责任保证，那么其担保目的就是为了降低银行因正式抵押权未设立的债权清偿风险。其次，“阶段性担保”也说明了开发商的担保责任是存在期限的，实质上也就是附解除条件的担保，即当事人约定的条件成就时，开发商的担保责任就免除，那么在一般的担保合同中，开发商和银行约定的条件为：银行取得案涉房屋的抵押权，得以优先受偿。故根据《担保解释》第五十二条第一款“抵押权自预告登记之日起设立”的规定，担保合同的目的已然实现，开发商的阶段性担保责任也就附条件解除，故不再需要承担连带担保责任。第一种裁判观点在银行可以取得抵押权优先受偿的情况下，仍要求开发商承担阶段性担保责任，实有违阶段性担保责任的法律定位，刻板且有失公平。
（二）阶段性担保责任是否与抵押权同时存在。
若根据案例一、案例二的判决，开发商虽然已经办理首次登记，但根据合同约定，仍需要承担阶段性担保责任，那么根据《担保解释》对抵押权预告登记效力的规定，是否银行同时具有了案涉房屋的抵押权以及开发商的阶段性担保责任？
在相关判决中，法院认为“开发商为了促成交易，解决银行在放款日至取得房屋抵押权证期间无任何担保措施的问题，愿意在此期间提供连带责任保证，待银行取得抵押权证后，不再承担保证责任。从阶段性保证制度创立的初衷来看，是为了解决贷款风险敞口期的问题，故阶段性连带保证合同为附解除条件的合同，即抵押登记办妥，开发商即免除保证责任，并非附期限的合同。” 即开发商阶段性担保责任与房屋抵押权是相斥存在的关系，不应同时存在。结合对《担保解释》第五十二条第一款的理解以及一般担保合同约定“担保期限至银行取得房屋抵押权之日止”的条款。本文倾向于认为开发商办理建筑物所有权首次登记后，若不存在法定无效情形，贷款人的抵押权溯及至预告登记之日设立，开发商的阶段性担保责任也就满足了解除条件，虽然担保合同约定的期限届满条件未成就，但在抵押权已经根据《担保解释》追溯到抵押权预告登记之日起设立的情况下，阶段性担保的目的已经实现，此时免除开发商的阶段性担保责任既符合当事人合同目的，亦不会有损合同各方权益。故法院的第一种观点，认定开发商虽已办理首次登记，但根据合同约定，仍需要承担阶段性担保责任，有悖于法条原意，加重开发商责任承担。
四、开发商权利保护的路径考量
（一）在签订预售房买卖合同时，就买卖双方权利义务进行明确约定。
1.开发商应就办理不动产权证书和抵押登记事宜与购房者作出约定，即约定在开发商办理好建筑物所有权首次登记后，应通知购房者及时办理产权登记及正式抵押登记，若购房者不配合办理相关手续，开发商业已尽到合理通知义务，对合同的未完全履行不具有过错。
2.实务中的案例，大多为购房者违反按揭贷款合同的约定逾期归还贷款，银行为追回贷款诉请开发商承担阶段性担保责任，故开发商应在合同中明确约定在开发商已办理首次登记后，购房者单方面断供的责任由购房者承担。
（二）在签订担保合同时，以完成首次登记之日作为保证期限的截止日。
开发商在提供阶段性担保时，建议以建筑物所有权完成首次登记之日作为保证期限的截止日，在完成首次登记之后，开发商对借款合同项下的主债务不再承担担保责任，即明确“开发商阶段性担保”在抵押权条件成立后解除。这样既减轻了开发商的保证责任，也保障了抵押权人的优先受偿权，同时也规避了购房者在具备办理房屋抵押权的条件后怠于办理而导致的延长开发商保证期限的风险。
（三）诉讼阶段积极主张抵押权效力
在银行起诉购房者还款，同时要求开发商承担阶段性担保责任时，若开发商在已经办理首次登记，则可以主张银行的抵押权已设立，银行行使优先受偿权，开发商不承担阶段性担保责任。但因司法裁判观点存在差异，若法院判决开发商仍需要承担阶段性担保责任，则开发商代购房者清偿债务后，应及时通过协商或司法程序向购房者追偿。
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